16 . 6 . 2009 Volver al listado

El sector inmobiliario a un año de la crisis subprime

Por Ec. Alejandro Cavallo

¿Qué son las expectativas? ¿Cómo inciden en el sector inmobiliario? ¿En qué situación está el mercado de bienes inmuebles uruguayo cuando ya ha pasado más de un año desde el comienzo de la crisis financiera internacional? A continuación nos proponemos esbozar algunas respuestas.

Expectativas económicas. Del latín "expectatum", mirado, visto, "posibilidad razonable de que algo suceda" o, en términos más económicos, lo que los agentes de mercado esperan, las expectativas se aplican a la mayoría de las variables económicas relevantes pero muy especialmente al precio de los activos.

Las expectativas en la teoría económica han evolucionado desde las iniciales y sencillas "adaptativas", en las que los individuos se basan únicamente en lo que ya sucedió para prever el futuro, a las más sofisticadas "racionales", que incorporan toda la información relevante y, además, lo que resulta razonable esperar. Técnicamente, si las expectativas son racionales, en cada momento del tiempo los errores de pronóstico que se cometieron en el pasado no deberían tener un patrón determinado (si tuvieran un patrón, habría en los errores información valiosa que los agentes no estarían utilizando adecuadamente).

Es razonable postular que los agentes en general aprenden de sus errores y no los repiten en forma sistemática, por lo que formularían sus expectativas en forma racional. Sin embargo, aunque esta proposición es teóricamente fuerte, hay evidencia de que en algunas circunstancias los agentes repiten errores en forma sistemática, lo que indicaría que sus expectativas no serían enteramente racionales. La evidencia no es contundente en uno u otro sentido, de manera que el análisis de este tema sigue siendo relevante en ámbitos académicos.

EL MERCADO INMOBILIARIO. Las expectativas de precios son especialmente relevantes en el mercado inmobiliario. Buena parte de los agentes que tienen intereses en el sector, están permanentemente ajustando sus expectativas de cómo esperan que evolucione el precio de los inmuebles en diversos horizontes temporales. Si la gran mayoría de quienes tienen pensado comprar o vender inmuebles están de acuerdo en cómo evolucionarán los precios, entonces no habría obstáculos para que el mercado se muestre fluido y pueda alcanzar buenos niveles de actividad. Si por el contrario, las expectativas de los agentes muestran cierta heterogeneidad, podrían verificarse menor cantidad de transacciones.

Esto es aplicable a cualquier tipo de bienes, aunque en otros mercados es más sencilla la fijación de los precios, porque los productos son homogéneos y porque hay permanentemente transacciones que se basan en aspectos objetivos, como los costos de producción o reposición. En el mercado inmobiliario, salvo en el caso de viviendas nuevas, cada transacción es única, en el sentido de que es muy difícil que se haya dado recientemente una compraventa de un inmueble igual que pueda ser usado como precio de referencia o de mercado (igual metraje, igual ubicación, igual calidad, etc.).

LA SITUACIÓN EN URUGUAY. Parecería que la situación del mercado inmobiliario en Uruguay está en transición, desde una situación en 2008 correspondiente a una cantidad récord de compraventas (18.464) a precios elevados, hacia una situación que no es clara aún, donde pueden comenzar a hacerse visibles ciertos efectos indirectos de la crisis financiera internacional.

En el mercado inmobiliario, como en otros mercados de activos, es importante tener en cuenta si las expectativas de los agentes están alineadas con los fundamentos. Si no lo están, entonces podemos tener una burbuja de precios, en la cual las expectativas de los agentes no serían racionales. Por ejemplo, si los agentes esperan una suba de precios de 14% el próximo año sólo porque aumentaron en ese mismo guarismo el año pasado, entonces sus expectativas no son racionales, porque no estarían tomando en cuenta que, por ejemplo, en el futuro podría haber menos personas en busca de vivienda.

En este sentido, en el mercado uruguayo la mayoría de los fundamentos indican que los precios deberían tender a la baja. En efecto, la caída en los costos reales de la construcción de los últimos meses (que se ubican en niveles elevados en la comparación histórica), las mayores restricciones para el acceso al crédito hipotecario (tanto por mayores tasas como por mayores exigencias para su concesión), cierto deterioro de las condiciones del mercado laboral (aumento del desempleo y de las solicitudes de seguro por dicho motivo) y una actividad económica que muestra una fuerte desaceleración, presionarán a la baja sobre el precio de los inmuebles. Cabe mencionar que de no ser por la importante recuperación que siguen mostrando los ingresos reales de las familias (algo que juega en sentido contrario de los efectos antes señalados) la presión a la baja sería mayor.

Adicionalmente, muchos de los agentes que están por comprar (especialmente aquellos que no necesitan vender un inmueble para hacerlo), si tienen expectativas de que los precios bajen, pueden posponer sus decisiones de compra esperando que ello suceda. Hasta aquí, los compradores estarían comportándose racionalmente, puesto que se basarían en los fundamentos que mencionamos para formar sus expectativas de precios. Sin embargo, quizás una buena parte de los compradores que esperan que los precios bajen, siguen pensando que esta crisis sería como la de 2002 y, por ende, pueden estar aguardando que suceda algo similar a lo que pasó ese año con los precios de los activos. Si así siguen pensando, entonces podríamos decir que están teniendo expectativas no del todo racionales, porque esta crisis ha tenido y tendrá menores efectos perniciosos para nuestra economía. En este sentido, los agentes que esperaban "fuertes bajas" de precios a finales del año pasado deberían haber corregido sus expectativas en los últimos meses hacia "bajas moderadas", a medida que, entre otros, fue disminuyendo la probabilidad de una gran depresión o de una quiebra generalizada de instituciones financieras a nivel internacional (algo ahora muy poco probable pero ciertamente posible en octubre del año pasado).

Quizás algunos compradores no estén evaluando adecuadamente que el mercado inmobiliario es un mercado de bienes que, más allá de que tenga un componente "transable" (es decir, de costos asociados a bienes comercializables internacionalmente como maquinaria, herramientas, etc.), es mayormente "no transable" (es decir, tiene mayoría de costos que deben ser provistos local o regionalmente, como la mano de obra o el transporte de materiales) y, por ende, es afectado básicamente por lo que sucede en nuestro mercado (nuestro país y parte de la región) y no tanto por lo que sucede en el mercado internacional. En este sentido, el hecho de que los precios de los inmuebles se hayan derrumbado en los países desarrollados no sería tan relevante, puesto que lo que importaría más es lo que está pasando en nuestro país, donde los fundamentos, como dijimos, llevarían a caídas de precios aunque leves o moderadas. Adicionalmente, el mercado inmobiliario doméstico está menos integrado con el sistema financiero que en los países desarrollados, por lo que las mayores restricciones de acceso al crédito hipotecario que mencionamos provocarán efectos de menor magnitud que en dichos países.

Esta crisis es distinta a la de 2002 dado que los agentes en general y los oferentes del mercado de vivienda en particular, no tienen las restricciones financieras que padecieron en dicho año, por lo que están en buenas condiciones de retrasar sus decisiones de venta si los precios no se ajustan a lo que esperan. Incluso, probablemente estén dispuestos a no realizar las transacciones hasta que confirmen su percepción de que los precios se mantendrán estables o apenas bajarán. ¿Esto implica irracionalidad por parte de los vendedores? ¿No deberían apurarse a vender ante la posibilidad de que los precios caigan? No, primero porque quizás no estén esperando que los precios bajen y segundo porque pueden esperar una caída este año seguida de recuperaciones en un horizonte de mediano plazo.

COMENTARIO FINALES. De esta forma, en este momento de transición tenemos mayor incertidumbre y cuanto más incertidumbre, las expectativas de los agentes posiblemente sean más heterogéneas, porque la proporción de información cierta en el conjunto total de información de cada individuo es menor a la que habría en condiciones normales. Esta incertidumbre, que podría estar generando una determinada heterogeneidad en las expectativas de precios de los agentes, lleva a que las decisiones de compraventa sean más riesgosas, puesto que, generalmente, nadie quiere comprar caro ahora, si los precios bajarán, y nadie quiere aceptar vender a menores precios, si los precios se mantendrán.

De lo que esperan los vendedores y compradores parecería que las expectativas de precios más razonables serían, por el lado de los vendedores, las de aquellos que retrasan sus decisiones de ventas pensando que si hay caídas de precios serán transitorias y leves y, por el lado de los compradores, entre aquellos que ajustaron sus expectativas y piensan que si bien habrá bajas, las mismas no serán de la magnitud que esperaban a finales del año pasado. En los próximos meses podremos ver cuáles eran las expectativas más acertadas.

(Artículo publicado en Economía y Mercado del diario El País el lunes 31 de agosto de 2009)

 

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